Méthogologie pour la création d’un Spa

  Dès qu’il a décidé de créer son Spa, la première des questions qui vient à l’esprit du créateur est trop souvent : « combien cela coûte ? » Selon l’interlocuteur qui répondra, la réponse peut varier de façon considérable. Les avis recueillis ça et là auprès des professionnels de l’univers Spa vont de 1.700 € à plus de 5.000 €, voire 10.000 € ! Le ratio le plus souvent cité est de 2.500 € au m², mais que recouvre-t-il vraiment ?

 

 

 

 

Voici à l’attention des créateurs, quelques points de repère pour aller plus loin.

Avant tout, rappelons le, les études préalables de faisabilité sont des passages obligés, que vous décidiez de les assurer vous-même ou de faire appel à un consultant Spa : quel niveau d’activité souhaitez-vous atteindre ? Quels chiffres d’affaires, quels moyens mettre en œuvre ? Quels objectifs en terme de rentabilité ?

 

A partir de ces données, vous serez en mesure de définir la surface que vous allez aménager. De là, va dépendre la rentabilité de votre affaire. Ce n’est pas forcément en limitant la surface au minimum que vous serez gagnant. Dans un Spa, l’espace est un luxe nécessaire, les cabines étriquées  n’incitent pas au lâcher prise. Par ailleurs, qui dit Spa dit univers de services, ce qui implique du Personnel pour l’accueil, le conseil, en plus des soins individuels. Le nombre de cabines doit pouvoir permettre de prendre en charge ces frais de personnel qu’on ne rencontre pas forcément dans l’institut classique, d’où l’importance de bien calibrer le niveau d’activités à atteindre et donc le nombre de cabines.

 

Ce n’est donc que lorsque vous aurez défini objectivement vos besoins et cadré votre projet que vous pourrez déterminer un coût d’objectif adapté à votre business plan. Ce coût d’objectif inclut non seulement les travaux, mais aussi les honoraires, les frais annexes et les équipements et mobiliers, sans oublier les besoins en trésorerie pour faire face au lancement et aux premiers mois d’ouverture.

 

  Reste à arbitrer sur le choix du site. Un bâtiment à construire de neuf va impliquer de creuser des fondations, monter des murs, assurer le clôt et le couvert, alors qu’un local déjà existant pourra paraître à première vue plus aisé à aménager. Dans l’un ou l’autre cas, il est nécessaire de mesurer les avantages et inconvénients avant de se lancer dans l’aventure.

 

 

 

 

Si on construit à neuf, les VRD et les aménagements extérieurs (accès, places de parking, espaces verts) sont-ils compris dans votre montant prévisionnel de l’investissement ? Construire à neuf selon un plan en toute liberté permet de mieux maîtriser l’implantation et de rationaliser les mètres carrés, alors que dans un local existant, on rencontre souvent des contraintes pour disposer harmonieusement les cabines et les autres locaux, tout en optimisant les surfaces et les circulations. Prenons un exemple : les dimensions du bâtiment que vous convoitez pour héberger votre Spa. Selon les cas, on risque de devoir surdimensionner les cabines ou les circulations et donc d’alourdir l’addition en raison de mètres carrés non indispensables pour l’exploitation, mais incontournables sur le plan… et dans le coût global.

 

Quant au charme indéniable des vieilles pierres dans un bâtiment de caractère, avant de vous décider, pensez à vérifier au préalable avec une personne compétente des points essentiels : faudra-t-il creuser les voûtes ou décaisser les sols et à quel prix ? Renforcer une dalle pour poser le spa de nage ? La hauteur disponible autorisera-t-elle les passages de canalisations et gaines dans un plafond ou un plancher technique ? Comment seront gérées les normes d’accessibilité ? Dans quels délais pourrez-vous obtenir les autorisations pour les travaux sur le gros œuvre et les parties communes ? Les coûts cachés de ces travaux peuvent s’avérer très lourds au final.

 

Le recours à un architecte semble quelquefois une dépense inutile à certains créateurs qui pensent pouvoir économiser en faisant leurs plans eux-mêmes. Dans la plupart des cas, c’est une très mauvaise économie.

 

  L’architecte, sous réserve que vous l’ayez bien « briefé » à partir d’un cahier des charges précis, saura mieux que quiconque optimiser l’espace, rationaliser les circulations et limiter les m² inutiles. Un exemple : sur 300 m², si le ratio pour les circulations passe de 20% à 15%, vous économisez la valeur d’une belle cabine supplémentaire. Et s’il passe à 25%, votre budget investissement va s’alourdir de 5%, soit près de 20.000 €, le coût additionnel pour l’acquisition du très bel équipement de vos rêves ! De plus, l’architecte sera là pour gérer les normes à respecter au niveau du permis de construire (accueil des personnes à mobilité réduite, sécurité incendie…)

 

 

 

 

Quand votre architecte ou votre maître d’œuvre valideront votre coût d’objectif, faites-vous bien préciser ce qu’il comprend : les honoraires de la maîtrise d’œuvre, les assurances, les taxes diverses, les honoraires des bureaux de contrôle sont-ils inclus ou non dans ce coût d’objectif ? Ils représentent en effet environ 15 %, voire plus suivant la complexité de l’ouvrage à réaliser et la composition de l’équipe de maîtrise d’œuvre (architecte, bureau d’études techniques, designer, économiste, acousticien…)

 

Un autre point de repère à analyser est le ratio entre surfaces « sèches » et surfaces « humides ». On comprend bien qu’il sera beaucoup moins coûteux d’aménager des cabines de massages à sec ou des salles de repos que des zones de bassins aquasensoriels ou un hammam maçonné sur mesure et carrelé. Et le rapport des surfaces sèches et humides peut donc modifier très significativement le montant de l’investissement au m², les ratios étant tout à fait différents selon les choix techniques.

 

Le choix du local fait et l’estimation des surfaces arbitrée, reste à l’aménager. Le choix des matériaux et des équipements est un point sensible à de nombreux risques de dérapage. Beauté, confort, pérennité et résistance à un usage professionnel, telles sont les qualités à privilégier en priorité.

 

  Vouloir réaliser au départ des économies sur certains postes peut être un challenge, mais attention il est des fausses économies qui se paient le plus souvent cash au bout de quelques mois d’exploitation. C’est souvent un risque qu’on court quand le promoteur n’est pas l’exploitant. C’est pourquoi il est conseillé, si cela est le cas, à l’exploitant d’être très présent en amont dans le projet, au côté du promoteur, dès le stade de rédaction des cahiers des charges, pour se ménager des conditions d’exploitation qui ne soient pas pénalisantes par la suite : isolation acoustique, isolation calorique, matériaux et revêtements adaptés, production d’eau chaude et de chauffage / climatisation économe en énergie… Même remarque pour les équipements : certains saunas sont parfaitement adaptés à un usage familial, une heure ou deux par jour ; un sauna dans un Spa, lui, sera en chauffe toute la journée. Les propositions commerciales des fournisseurs de matériel de type professionnel (balnéothérapie, hammam, sauna, bassin, spa…) peuvent donc sembler chères au départ pour un public non averti, mais leur expérience, leur savoir-faire dans des univers professionnels, leur service après-vente seront des atouts indispensables à la réussite de votre projet. Un hammam raté, sonore car mal conçu, avec des eaux qui stagnent sur les banquettes ou qui retombent à grosses gouttes du plafond, peut devenir un cauchemar à l’exploitation.

 

 

 

 

N’hésitez pas à tester les matériaux en situation, par exemple la réaction à l’acide utilisé pour décaper, d’un échantillon de la pierre naturelle qui vous a séduit au coup d’oeil. Sage précaution ! Les effets de tendance ne sont pas forcément les meilleurs investissements à privilégier. Dans les cas les plus graves, le risque peut être de devoir fermer le Spa et de casser pour refaire les travaux, ce qui peut s’avérer très pénalisant pour la survie d’un établissement qui vient d’ouvrir. Un bon investissement s’amortit sur le long terme, un mauvais investissement plombe immédiatement l’espoir de rentabilité et altère l’image du Spa en générant le mécontentement des Clients qui recherchent confort et esthétique.

 

 

 

  Le chantier est enfin lancé et votre projet prend peu à peu forme. Votre présence aux côtés de votre maître d’œuvre est indispensable à tout moment, à la fois pour vous assurer que les entreprises ont bien intégré le cahier des charges, mais aussi pour vérifier que les délais vont être respectés. N’oubliez pas que les équipementiers travaillent souvent à flux tendu, avec des ouvertures qui se

multiplient, d’où l’importance de commander très en amont la livraison des gros équipements. Les aménagements demandent beaucoup de sur-mesure. Prenez de la marge, faites contractualiser les délais tant par les entreprises que les fournisseurs. Un retard de livraison de quelques semaines, et les économies fondent très vite au soleil. Or, les intérêts des emprunts, eux, continuent à courir. Prévoyez donc ce risque ; les pénalités de retard de chantier sont rarement suffisantes, d’où l’importance de planifier un plan B avec les moyens pour vous de passer ce cap difficile pour la trésorerie.

 

 

De même, il est judicieux de conserver une enveloppe budgétaire pour les avenants de chantier : aléas ou nouvelle opportunité, quelque en soit la raison, c’est sécurisant de disposer d’une provision de + ou – 10 % pour assumer sereinement les divers imprévus. Le Spa est une construction assez technique, il ne faut pas l’oublier.

 

Le choix des équipements spécifiques requiert une réflexion sans concession. Ce qui marche très bien aujourd’hui (Indice : toute la presse en parle et on en trouvera bientôt dans tous les Spas de quartier) ne sera-t-il pas dépassé car banalisé demain, donc beaucoup moins rentable que ce que vous promet le Commercial de la marque ? Si possible, faites-vous assister par un Spa Consultant indépendant de toute marque pour finaliser vos choix.

 

  Quant à la déco, qu’on choisisse de rapporter de Marrakech ou d’Asie un container d’objets traditionnels faits sur mesure par des artisans locaux ou de se fournir chez les plus grands designers, l’important reste de ne rien figer, de pouvoir adapter et faire évoluer en fonction de la concurrence, des attentes de la clientèle, de l’environnement. Emouvoir et surprendre au fil des années, c’est là une clef incontestable de la réussite.

 

 

 

 

Ces quelques clefs pour un investissement bien maîtrisé sont livrées là en fonction de notre expérience acquise au fil de projets, de chantiers et d’audits, où se croisent de belles réussites et des déconvenues qui auraient pu être évitées. Mais n’oubliez pas, votre projet de création est unique, il n’existe pas de schéma tout prêt. C’est surtout une question de méthodologie !  Et rappelez-vous, la question n’est pas « combien cela coûte ?», mais « comment vais-je optimiser et rentabiliser mon investissement ?» !

 

Article rédigé par Mireille BARREAU et publié dans « Emotion Spa Magazine »